冬去春来，这是奥园集团大股东郭梓文去年向员工发表的鼓舞人心的信函。尽管眼下我们无法确定春天何时降临，但至少这个冬天似乎不再那么寒冷。中国奥园（(.HK）年营收亿，如今总市值只有5亿，却已负债逾千亿。在去年底向美国纽约法院申请破产保护。近期，该公司成功推动了一项涉及61亿美元（.2亿元）境外债务重组计划，尽管遭到平安海外的反对，最终还是获得了香港、开曼群岛及英属维尔京群岛法院的批准。按照奥园的重组方案，集团将发行总值23亿美元的4只债务工具、1.43亿美元的可转换零息债券、16亿美元的永续债，同时发行14亿美元的普通股，用以置换原有的境外债务。未来8年内，奥园预计可减少境外债务利息达49亿美元，并在未来两至三年内免受境外债务还款压力。在去年9月之前，奥园已成功展期其12只境内债务产品，成为广东房企中首家完成境内外债务重组流程的企业。通过两年的重组谈判，奥园似乎已经喘过一口气，但关键的问题在于未来是否能够偿还所有债务，这取决于国内楼市的走势。根据年6月的中期业绩，奥园已经成为一家负资产公司，净负债达亿元。在这期间，公司亏损近29.4亿元，借贷总额达1,亿元，包括亿元的长短期银行借款和亿元的优先票据及债券。这些债务中，超过九成需要在年内偿还，而手头现金加受限制存款仅有69.4亿元。尽管奥园手上的投资与销售物业总值约为1,亿元，但如果楼市持续下跌，这些资产可能会继续贬值，甚至可能难以出售。因此，公司未来的走势将严重依赖于楼市的发展，而销售理想与否将直接影响现金流、运营和债务偿还。当前楼市供应虽未减少，但需求持续下滑，导致许多房企深陷债务困境。为了加速销售，房企们纷纷采取减价措施，但这也导致市场供应大增，楼市承受巨大压力，房价不断下跌。尽管供应充足，但由于需求持续下滑，情况变得更加严峻。根据中指研究院的数据，年中国百大房企的销售金额较上年下跌17.3%，达到62,亿元。房地产在人们心中不仅仅是居住工具，更被视为投资手段。当房价上涨时，人们争相购买，但当房价回调时，购房热情降低，甚至停滞不前。更严重的是，有些开发商未能按期交楼，引发市场对于购房的不信任感。这使得市民不敢轻易入市，担心楼盘最终无法完成，造成巨大损失，进一步降低了购房需求。要想楼市复苏，首先要解决库存问题。根据上海易居研究院去年的《百城住宅库存报告》，有68个城市的去库存周期超过14个月，其中一些次一线城市，如山东日照和河北香河，甚至需要超过4年时间。根据西南财经大学年底发布的《中国城镇住房空置分析》报告，中国目前有1.2亿套空置房，较年增加了近85%。一旦房地产市场呈现下行趋势，要在短期内扭转将变得困难，因为需要时间去吸收市场过剩的供应。即使成功去库存，市民对于房价的信心也需要相当长的时间才能恢复。香港曾经在年楼市下跌至年才逐渐回稳，整个过程花费了6年的时间。奥园集团面临负债逾千亿、负资产的困境，尽管进行了债务重组，但楼市的不景气和销售下滑使得未来充满不确定性。公司现金有限，超过九成的债务需要在短期内偿还，加剧了财务压力。即使拥有1,亿元的资产，由于楼市下跌，这些资产可能贬值难售。奥园的前景严重依赖于楼市的发展，而当前市场仍面临库存问题和信心复苏的挑战。投资者和员工需保持警惕，奥园集团的未来走势充满不确定性。
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