徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，15年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！
前段时间，和几个外地回来的朋友闲聊。针对选房究竟该选择城市新区还是传统主城区，朋友们展开了一番唇枪舌战的讨论。
一个多小时下来，双方并未分出胜负。
但总体看来，双方都没绕出两个概念，那便是密度与距离。
NO.1｜壹
所谓密度，指的便是人口的集中度。
城市发展日渐成熟，核心城市内极少会再出现大规模的人口迁移。因此区域人口越集中，常住人口越多，配套的丰富程度也越高，区域的发展潜力则越强。
有一个观点是，看一个区域是否具有升值潜力，只需要盯住控规，也就是产业布局。很多人认为，产业背后代表着的是人口，产业越密集未来人口也将更多。
看产业盯控规的观点我比较认可，但是细想下来似乎又感觉有所欠缺。在当下的武汉，几大主城区中有密集产业布局的区域并不算多，武汉越来越多的产业不断在往四环外的远郊城市新区迁徙，而这些地方多半是大家口中的“处女地”。
很多城市新区看起来规划十分宏大，不仅是购房者，连很多知名开发商对它们都信心满满。但是宏大的规划遇上缓慢的兑现能力，多半会败下阵来。
比如，说好的打造xx产业集群，并频频亮相招商引资大会，还公布了投资总额，可几年过去了“处女地”还是干净的。
又比如，通了一条地铁，喜提了几个大品牌开发商的纯新盘，结果规划黄了。
所以遇上这种情况，你又能期望未来的三五年内它能吸引多少人口呢？
是什么掐住了城市远郊新区发展命脉？在这里要提的观念便是距离。
要想富，先修路。这是笔者幼时时常在新闻上看到的口号。这句话其实就是在讲距离的重要性，距离城市核心越近越容易利用核心区域所在的人口规模，基础设施来提高区域之间的互动效果。
相反，如果距离远、人口密度低的地区，地方政府的投入产出的效率及回报率比较低，这样其实是有碍未来发展的。
即便是四环外新区拼命修路，也是赶不上靠近三环的主城区近水楼台的先天优势。
那么，在现在的武汉有哪些是人口密度又高，距离核心区域又近的板块？
NO.2｜贰
在笔者看来，白沙洲板块可以算上一个。
首先，还是先来看一下人口。根据武汉市城市总体规划（-）显示，白沙洲——纸坊方向规划人口万。
可能大家没有概念，我还是举个例子。很多人都知道光谷区域的拥挤程度，去年有一个数据是光谷的人口突破万。而白沙洲往纸坊方向未来规划人口是万，这个数字的庞大程度可以推想一下。
其次，白沙洲板块距离武昌核心的中南、中北路只有7.5公里，可以说过了武昌火车站就基本进入白沙洲。
有了巨大的人口规模和极近的距离，白沙洲的发展优势十分明显。
早年由于旧城改造、厂房搬迁、市政施工等各方面原因，白沙洲板块长期呈现出“雨天一身泥，晴天一身灰”的情况。同时，也因为商业、教育、医疗等配套匮乏，被人们定义为继南湖之后，大武昌的第二个“睡城”。
而现在，一系列的利好正在唤醒这个“睡城”。
交通上，二环线、三环线、杨泗港过江通道加上地铁等使得白沙洲正在快速融入武汉核心区域。白沙洲未来交通很顺达，高架让三环、光谷与汉阳之间能快速互通；白沙洲大道和武金堤路大动脉主干道双道并行，分流高峰车流；未来5号线和12号线贯穿；同时，鹦鹉洲、杨泗港（年开通）、白沙洲大桥，三桥贯通，形成“王”字形的快速路骨架网络。
白沙洲高架图片
商业上，继东澜岸广场、万隆广场之后，白沙洲整体还有万科、中建、清能、保利等多家开发商打造的商业体将面世，总计建筑面积超过万方。
医疗上，白沙洲板块内已经有省妇幼分医院分院正式签约入驻，医院分院坐落于白沙四路上，省妇幼分院位于烽胜路和白沙三路交汇处。
此外，随着“长江主轴”规划落定，将使白沙洲进入划时代的发展新历程。目前跻身长江主轴主城区规划段，白沙洲的发展已经被纳入整个城市战略之中。作为主轴之上南部起笔段、城市生活功能段，它的形象不再是主城区饱和之后的“替补”。
NO.3｜叁
作为武汉未来主要的城市居住区，白沙洲并不缺房子。不论是三环内的烽胜路板块还是三环外的青菱板块，随处可见高楼林立的住宅。
但白沙洲却缺少好房子。
评价一个房子能不能称得上为好房子不仅要权衡区位、配套等外围因素外，还需要考虑产品本身。
临近白沙洲青菱湖的鄂旅投·书院世家项目则是一个内外兼修的项目。
鄂旅投作为一家开发了多个5A级景区的文旅产业巨头，把其多年景区运营经验，运用到了整个项目的整体规划设计之中。
项目充分利用项目所在的一线湖景资源，将整个项目设计为南低北高的布局，保证了整个项目中不论别墅、高层都能享受湖景。
鄂旅投·书院世家实景图
为了避免湖区别墅的潮湿问题，鄂旅投在墅区做了一个台地式设计，比周围要高出2-3米。解决了地面潮湿，还能稳定房屋结构。
在台地形成的高差处，项目也做了精心设计。上层的园林选用海桐球，红叶石楠球等球类有规律的种植，下木选用云南黄馨、八角金盘等绿色饱满植物呼应，层层叠加，不仅美观还增强了私密性。
鄂旅投·书院世家实景图
园区内部的园林，对于时令季节的更替，场景的变化、植物对环境的影响、景观结构的层次，都做了细致入微的考量。
别墅道路旁的大树，春夏香樟芬芳、秋冬栾树静美；灌木搭配则是春日春鹃、夏日栀子、秋日火焰南天竹、冬日常绿灌木。
鄂旅投·书院世家实景图
同时，在别墅产品的设计上更是别出心裁。书院世家的别墅产品，并不在面积上一味求大。
在空间中游刃有余的生活，才是别墅的分水岭。
整个别墅区由联排别墅和双拼别墅组成，作为主力产品的联排别墅，以㎡和㎡两种户型为主，其中中间套为㎡，边套为㎡户型。双拼别墅数量不多，都是㎡的户型。
市场上联排产品的户型多半在㎡以上，书院世家主力的㎡和㎡看起来和市面上高层中的改善型面积段差别不大。
但在套内的设计上却别有洞天。
联排产品均为4层设计，笔者在踩盘的时候发现，这个项目庭院、天井、露台等各种赠送面积特别多，整体的赠送面积基本达到%。
笔者在踩盘时候发现，整个建筑设计只有梁柱，没有承重墙，这也使得对于各种赠送面积，利用率极高，改造的余地相当大。
以㎡的中间套为例，一般市场上㎡左右的高层最多只能设计为4房2厅，仅有一个套间。而这个户型设计为3套间绝对没有问题。
退台式的设计，保证了2楼和3楼都有较大的屋外活动空间，和良好的采光和通风，也给阳台留出了一定的改造空间，这更是高层产品无法做到的。
最重要的是，这个项目给每一套别墅都设计了让每一个女主人都醉心的露台。
一见露台定终生。买房比例有个有趣的调查，付款的通常是男人、而决定购买的一般都是女人。而这种带露台的产品，对女士们有一种直击灵魂的杀伤力。
我们试着用主人的心态来装点一下它。南面的小露台连接着一排花池，可成为家里老少的植物花园，玫瑰、欧石楠、水半夏、月见草……想种什么种什么。对于我来说，要是午睡后能从一大片郁金香中醒来，这样的场景，想想都幸福感爆表。
这么好的产品应该用什么样的价格来匹配。万？0万？
事实上，书院世家的联排别墅总价万左右。虽然是2万7、8的单价，而随着白沙洲房价的天花板已经上涨至元/平之后，算上赠送面积，实际折算下来，和白沙洲三环外的高层价格差不多。
书院世家还是白沙洲区域内唯一的全太阳能小区，业主的家庭生活用热水基本全部可以通过太阳能供热。整个项目达到了二星级绿色建筑社区标准。
NO.4｜肆
书院世家所在的青菱板块是白沙洲未来将集中全力发展的板块，不仅有青菱西岸这一重要的商业规划，区域内主要的产业布局——白沙洲都市工业园区也分布在这一区域。所以不论是前景还是后劲，这个板块都将优于其他。
书院世家紧邻白沙洲大道，而白沙洲大道高架桥的建成通车，让白沙洲到武昌中心城区的车行距离将缩短至20分钟，通车能力达到1万辆左右，使武昌中心区、光谷与汉阳之间快速互通，同时扩大城市核心圈，带动区域经济快速发展。
同时，项目紧邻黄家湖大学城，毗邻白沙洲首个商业综合体——东澜岸广场，周边还分布有大学生休闲主题步行街园艺文化街，近距离享受生活餐饮、购物、休闲、娱乐等便捷时尚生活。
更为重要的是，项目不仅自带幼儿园，还紧邻武汉重点小学武珞路小学和规划品牌中学（华师附属中学分校即将签约），实现全系精英教育一站式配套，填补区域教育配套空白。根据年教育局权威发布的最新教育划片，鄂旅投书院世家对口武珞路小学。
在未来，青菱板块的发展会更加成熟，区域价值也会进一步提升。年武汉将举行军运会，而军运村正坐落在白沙洲。在短期内，白沙洲的城市界面一定会有巨大的提升。
鄂旅投书院世家由拥有丰富5A级景区开发经验的鄂旅投集团打造，落子武昌南白沙洲滨湖生态区，一线青菱湖畔。专为城市中产精英家庭量身打造澜院别墅，建面约-㎡主城优教墅，臻席递减中；二期新品87-㎡湖景高层，即将面世，敬请期待，vip-。
如果大家对这个项目有兴趣，可添加置业顾问
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