（上海市港资商业一览图片来源：中商数据）
上期我们提到三家港资巨头香港置地、恒隆地产、嘉里建设，这几家公司都默契的选择了一线城市及重要新一线城市的核心商圈，并以商业综合体作为主力产品。今天要讲述的是另外三家巨头新世界、新鸿基、瑞安，这三家产业生态圈较为丰富，推行多类型产品并行模式。
让我们接着来看看这些叱咤风云的港资地产们！
（下篇）
01
新世界
新世界勇闯内地的故事发生在年。该年10月5日，新世界一举拿下位于上海黄浦江边黄金地段的卢湾五里桥地块，项目定名“丰盛皇朝”（原名为上海香港新世界花园二期）开发面积接近万㎡。
但在内地房企发展的爆发期，港资地产都不约而同的韬光养晦。年12月，新世界发展将北京、上海等9个项目以亿元对价打包出售给中国恒大，这9个项目总建筑面积超过万平方米，几乎是当时新世界发展的一半土储。新世界发展董事局主席郑家纯曾对外解释，项目出售主要为了优化内地资产。而外界的理解，则是港资房企在集体避险。
伴随着出售资产，港资房企在内地的销售额和土地储备进一步减少。以新世界发展为例，截至年12月，公司内地市场销售额从亿元降至亿元，土地储备从1万平方米降至万平方米。若参考第三方销售榜单，公司年销售额位列百名之外。
新世界在上海的商业布局，可分为两阶段：前期主角是百货（巴黎春天），后期则是新世界中国地产（K11）。进入上海十余年后，郑志刚当家的新世界以高端商场K11加码上海，而后于去年8月再以41.11亿元底价摘得黄浦区淮海社区C单元-2地块，今年7月底官宣动工，投建第二个K11。
目前在内地新世界共经营管理着5个K11购物艺术中心，均位于直辖市或者省会城市。
（图片来源：网络）
新世界发展年在内地的物业投资收入为8.亿元港币，但未披露K11的相关租金数据。
年，K11曾表达了要在年开出12个购物中心项目的野心，但其实际发展速度和规模，仍然是标杆企业中最慢的。今年，K11再次提出，到财年，将在大中华区的10个城市落地38个项目（含写字楼），总楼面面积达.6万平方米的发展目标。
（图片来源：网络）
今年，天津K11SELECT、武汉K11（I馆）预计将迎来开业，其余发展中的项目包括宁波K11、北京K11、深圳太子湾K11、武汉周大福金融中心K11，以及去年摘得的上海淮海中路新地块等。
实际上，自年创立以来，K11集团便将文化和商业融入购物艺术中心、办公楼及住宅等项目中。今年以来，武汉K11购物艺术中心I馆、天津K11Select相继开业，均以独特的文化零售概念，将“艺术人文自然”核心元素融入顾客体验，打造沉浸式的创意之旅。成功举办“印象派大师莫奈特展”一炮而红，克服了硬件的不利条件，成为魔都独一无二的存在。年，其整体销售业绩同比逆势增长37%。
自年起，K11正式进入内地市场，开始通过多元方式促进中国艺术及文化的发展：通过K11ArtFoundation、K11CraftGuildFoundation等多个非营利组织，举办艺术与文化活动，传承本土文化以及扶植本土艺术家。同时，K11作为当代艺术推广平台，也积极引入国际顶级艺术作品，推动多元文化的交流。
（图片来源：网络）
如今，K11已经构建强大的艺术生态圈，覆盖推动公众艺术共享、促进艺术商业共融、培育本土新锐艺术家、保育中国传统艺术文化等方面，并将会把多年精髓荟聚到上海新的K11里。
赢商网获悉，未来5年K11集团的足迹将遍布大中华地区的10个城市，共40个项目，总建筑面积超过万平方米。
（图片来源：网络）
除了上海，大湾区旧改资源丰富，通过拿下旧改项目进行布局，也是个不错的选择。年，新世界拿下广州多条村的旧改项目，推动片区改造，并且建造商业综合体。比如，以69.68亿签约广州增城夏街村旧改项目，而项目的产业导入方案明确地提出，要引入K11集团旗下品牌、瑰丽酒店旗下品牌等知名品牌或同等行业地位的其他品牌产业。除增城外，新世界还将触角伸向荔湾山村、海珠南箕村旧改等项目。
这个被称为深圳太子湾综合体的项目，业态涵盖海滨高端商业、五星级酒店、以及米甲级写字楼。其中，商业部分包含深圳首个K11（22万㎡），主体结构部分将于年12月封顶，剩余部分预计在年起分阶段投入运营。
除了房地产业务，新世界还涉足医疗产业。新世界发展有限公司（“新世界发展”）宣布，于9月15日与中国太平保险控股有限公司（“中国太平”）签署战略合作协议。随着市民对高品质医养健康需求持续稳定增长，新世界发医院、仁山医疗等优质医疗康养服务优势，同时结合文化零售新地标K11MUSEA，以及包括香港瑰丽酒店在内的8间高端酒店等诸多资源，提升中国太平客户赴港旅游综合体验。
02
瑞安
不同于其他港资巨头，瑞安进军内地，是以旧改为跳板。
年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区石库门52公顷的旧城，邀请了瑞安集团参与重建。瑞安接手后，年6月30日，首批改造如期竣工——“新天地”诞生。高调开场后，淮海中路、南京路、徐家汇成为了港资中高端商场集结之地，不过是各家打法不一。
瑞安房地产的项目数量统计是件比较复杂的事情，因为哪怕位于同一个片区，瑞安也会给不同阶段的物业取不同的名称，让人很难定义它们到底是一个还是N个项目。
如果采取最细分的方法，将所有不同案名的项目都视为独立项目，那么瑞安目前内地在营的零售商业项目共有16处，集中在4个不同省份的城市。
（图片来源：瑞安房地产年中报告）
年，瑞安内地物业（含写字楼）综合租金及相关收入总额为20.84亿元人民币，包含合营公司及联营公司所持物业所产生的租金及相关收入总额则为25.28亿元，其中77%源于来自上海的物业组合。从这一比例来看，瑞安毫无疑问是所有头部港资开发商中，重仓单一城市最为突出的。
代表项目自然是瑞安“天地”系列的源头：上海新天地。从年开业的新天地北里，到去年更名焕新的新天地时尚I，再到目前仍处开发阶段的太平洋新天地，开发周期跨越20年之久的上海太平桥板块，始终是瑞安的名片。
（上海新天地风光掠影1图片来源：网络）
（上海新天地风光掠影2图片来源：网络）
（上海新天地风光掠影3图片来源：网络）
（上海新天地风光掠影4图片来源：网络）
瑞安则押注淮海中路地段，年6月推出上海新天地一期街区后，余下的四大片区——新天地时尚Ⅱ、湖滨道购物中心、新天地广场、上海新天地时尚亦陆续落成。上海新天地，堪称魔都旧城改造的典范，首次改变了石库门原有的居住功能，融入商业经营、文化价值，并以石库门建筑群为特色卖点，打造成旅游景点。
年新天地北里开业后，“社交+商场”成为了新天地的名片，“Lifestyle”的生活方式逐渐被人们熟知。以新天地单一产品线打响名气后，瑞安房地产继续加码上海，布局了瑞虹天地、虹桥天地、蟠龙天地等项目。
（上海虹桥天地图片来源：网络）
（上海蟠龙天地图片来源：网络）
瑞安目前发展中的主要零售物业包括局部试营业的南京百子亭天地、即将于今年开业的上海瑞虹天地·太阳宫、预计年交付的上海太平洋新天地商业中心、位于上海青浦的蟠龙天地街区式商业，以及重庆天地的后续开发阶段。今年2月，瑞安还与高富诺合资收购了位于南京新街口的南京国际金融中心项目，其中7层高的零售商场将进行重新定位与改造升级。
03
新鸿基
年，新鸿基首入内地，与北京东安集团合资开发新东安广场（年开业），而其在上海的首个商业项目则为年开业的中环广场，同样为合作开发。扎堆魔都，试水广深，强烈反差背后，中城研究院分析师苏珊表示，这是港资企业的资源禀赋与集体战略性决策的体现。
年代，新鸿基已是香港五大地产商之一，香港50多座大型商厦和广场皆为其所有，香港最高三座建筑——中环广场、香港国金中心以及香港最高摩天大楼环球贸易广场，皆为郭氏家族打造，说郭家打造了香港天际线并不为过。
（香港中环广场、香港国金中心、香港环球贸易广场图片来源：网络）
新鸿基地产目前在内地经营着8个购物中心，除了于年收购的佛山南海广场以外，其余物业均位于一线城市。
（图片来源：新鸿基年中报告）
根据新鸿基21/20年度年中业绩报告，截至年6月30日的12个月内，连同合作发展项目计算，其內地总租金收入为41.66亿元人民币，其中商场/商铺的租金占比为58%。
而最新业绩显示，截至年12月31日的6个月内，连同所占合营企业及联营公司的收入，新鸿基集团在内地的总租金收入（含写字楼）同比上升15%至人民币24.86亿元。
（图片来源：新鸿基年中报告）
（图片来源：新鸿基年中报告）
年以来，中国楼市调控持续升级，房企放缓拿地或只拿优质土地成为主流。国家统计局数据显示，当年前11个月，房企拿地面积同比下降14.2%，成交总价同比降幅13%。这一趋势在年“三道红线”颁布之后更甚。
人们回过头来恍然发现，以往保守谨慎的港资房企逆势而上，甚至不惧狂揽地王。年1月，新鸿基一连拿下上海、广州及杭州三个地块，耗资总额.5亿元；年4月，新鸿基在香港、广州两地大手笔拿地，分别摘下古洞发展区住宅地及番禺区TOD地块，仅支出地价款就已达到约亿元人民币。
（新鸿基广州南站地块图片来源：网络）
年上半年，在投资管理业务实现显著增长、消费金融业务强劲复苏的带动下，新鸿基公司实现股东应占利润26.93亿元，同比大幅增长.4%；除税前利润达32.16亿元，同比大幅增长.3%；每股基本盈利增加.3%至.2港仙（年上半年：34.9港仙）。
根据智通财经APP了解，截至目前，新鸿基地产主要业务包括融资业务、投资管理业务、基金管理业务三大核心板块。其中，融资业务主要包括消费金融、按揭贷款、专业融资；投资管理范围遍及公开市场、另类资产和房地产等多个领域；基金管理业务则自今年年初至今已达成五项合作伙伴关系。
身为另类投资公司，新鸿基公司的投资管理业务自然是重中之重。年上半年，该业务实现破纪录的23.12亿港元除税前利润，同比大幅增长%。自业务开展以来，公司投资管理业务资产规模已超过.99亿港元，并建立了多元化的投资组合，包括对公开市场（22%）、另类投资（66%）和房地产资产（12%）的投资，各项子版块于上半年也均实现正回报。
年9月，上交所公司债券项目信息平台显示，“中信建投-上海国金中心办公楼二期1-4期绿色资产支持专项计划”于9月14日获上交所受理，拟发行金额亿元。其中的上海国际金融中心，便为新鸿基旗下最优越的综合体项目之一。
（上海国金中心图片来源：网络）
观点地产新媒体了解，该债券品种为ABS，拟发行金额亿元，原始权益人为宏益（上海）企业发展有限公司，计划管理人为中信建投证券股份有限公司。该公司实则由新鸿基地产（中国）工程管理有限公司（英属维尔京群岛）持股%，也是上海国金中心的负责开发企业。
一分析师对观点地产新媒体表示，以底层资产层面看，国金写字楼在出租等情况方面非常优秀，属于陆家嘴顶级的商业项目，租金回报和租金成长本身没问题。值得一提的是，由于港资低杠杆的特点，且过往新鸿基更多在香港及境外进行一些银团融资，此次在内地发行ABS的融资行为显得有些稀奇。
其中或许是由于对资产盘活的考虑。
最新披露的年报数据显示，新鸿基在内地的土地储备合共万平方呎，其中约万平方呎是发展中物业，当中约47%将兴建为可供出售的优质住宅；剩余万平方呎是已落成物业，绝大部分用作出租及长线投资，大部分是位处主要城市核心地段的大型综合项目。
将这些优质项目通过CMBS、ABS等类REITs手段进行资产证券化，能够达到加强企业的现金流管控以及提升企业资金使用效率等成效。
新鸿基的内地物业获取方式较为多元，有自持开发的上海IFC国金中心、上海IAPM，有合作开发的广州天汇广场与天环，也有收购的项目如佛山南海广场，还有部分占小股（40%）不操盘的项目如杭州万象城、无锡万象城等。
其代表性物业，是位于上海陆家嘴的IFC国金中心，这座由PCPA操刀设计的地标级商场，云集了Hermès、LV、Dior、Gucci、Burberry等顶尖大牌，也常年占据上海购物中心营业额的榜首位置。
港资企业早期在上海拓展的项目，多附有战略意义，选址上要求尽量降低容错率。一是会产生极强的品牌效应，二是形成团队管理经验，大大提升集团内部的信心和投入力度，三是籍此形成产品线，走向规模化，是资产扩张正循环的开端。
港资企业的内地标杆项目，几乎皆为高端商场。上海的消费文化，与港资企业擅长对奢侈品等高端品牌招商的资源禀赋契合，在当前奢侈品消费进一步向高线城市聚拢的趋势下，体现出当年港资企业布局的远见与正确性。此外，港资企业的员工，早期很多来自香港，他们相似的教育背景、工作背景，会提高彼此间的信任，进而提高创新效率。这种人员之间的隐形流动，也为上海高端商业提供了人才储备。
企业会自动选择更有竞争优势的地区。高端商场抗周期性强，但总市场容量较小，市级商圈的容纳程度有限。上海的消费力极强，本地又无特别出色的高端商业的提供者，而同为一线商业城市的其他地区，北京前有国贸后有SKP，广州有天河城，深圳有华润。
经历了多年的发展，中国商业地产市场已经走向成熟，内地企业已经在产品上做到细分，在市场上找到自己的优势发力点。
国内的房地产是一个存在滞后效应的产业，从规划开发到市场反馈这个周期本就需要一段时间，而中国快速的发展，让市场的进化周期从几十年压缩到几年，所以在前期策划和实际落地之间就会不可避免的产生时间的滞后性，这是谁也无法左右的客观原因。
港资的慢，其根本原因确实是要囤地慢开发，以时间价值获取土地的溢价增值，享受核心城市高价值增长带来的长期升值潜力。但支撑这一点可是港资低成本的融资实力。
在国内金融业还未健全的时候，香港作为亚洲的金融中心，已经聚集了深厚的金融资本，股票、基金、REITs等境外融资渠道相对成熟。这样一来，相比于内地房企高杠杆、高融资成本，港资房企本身就拥有低负债、低成本的优势。有数据显示，年港企境外的融资成本大约在3%-4%，而内地房企整体在8%左右。
就拿地来说，港资房企不仅注重资金安全边际，更在意高利润率，往往是先囤地再慢开发。在内地房企狼性法则主导的市场下，港资地产暂避锋芒，韬光养晦；随着政策的管控，港资房企拿地的优势逐渐显现，相信他们仍会将最好的城市、拿最贵的地、建最好的项目、租卖给最有钱的人这一原则坚持到底。
感谢各位，我们下期见！
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