以前拿到地，开发商躺着都能赚钱；现在虽然市场变了，但只要能够拿到好的地，很大程度上依然可以躺着赚钱。那么，一起来看下排名前十的房企都是如何拿地的吧。
1土地储备量的3种算法
土地储备太多可能对资金压力很大，太少又可能满足不了未来供应的要求，满足不了发展的要求。那么，到底储备多少？标准何来？这里又有两种算法：
一是弥补上年新开工面积的倍数，1.2倍、1.5倍或是1.8倍，甚至更高。比如中海，它提出每年新增土地面积至少要保证弥补上一年新开工的1.2倍。这样才能保证后续土地储备的增加、新开工面积的增加，使得销售规模、竣工规模、利润规模像滚雪球一样越滚越大。
二是年末土地储备增长比率，同比增长20%或者30%？这些具体的数值根据每家企业的发展愿景去设定，再根据平均楼面地价计算出投资金额预算。这个楼面地价可以用历史数据去评估，更确切的是根据你未来的投资方向去预测，你重点去哪些城市投，一线还是二、三线。
三是销售额的比率。比如阳光城在拿地投入上，会把销售额的一半用于买地，阳光城年第三季度的销售额是亿，当时买地花掉的金额就是65个亿。这个销售额50%买地，在阳光城总裁陈凯看来也是经营安全值。当然，不同的企业在不同的时段，这个比率都是不一样的。
24大核心安全边界
1.公司战略：从公司整体发展角度，是否要进入一个区域，进入一个城市，是否要扩大在该城市的市场占有率。这方面需要重点考虑的是做好城市领先和城市数量的关系，尽可能的把更多的城市做成根据地。
2.土地储备情况：一是从土地储备总量上是否充足，能否支持未来几年的可持续发展，特别是对上市公司而言，由于拿地到竣工确认收益至少需要三年，因此土地储备必须保证未来三年的业绩支撑。二是从土地储备结构上是否合理，是否一线、二线、三四线布局合理，是否市区、近郊、郊区分布合理，是否高端、改善、刚需有效组合等等。
3.资金情况：公司的资金是否充足，募集资金的能力与成本如何？如果资金充足亦或过剩，募集资金的能力强，而项目开发的预期收益率高于资金募集成本，那么增加项目土地储备可以增加公司的利润的，应该合理利用融资增加土地储备。
4.成本控制能力：公司取得土地的成本不应该高于周边土地的价格（除非公司的溢价能力极强），即谨慎对待地王项目，如果公司获得土地的成本低于市场水平，或是市场的土地价格存在刚性，易升难降，则土地成本风险较低。
3房企拿地十六式
1招、拍、挂最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。
问题1：土地闲置费问题。（国税函号、国税发31号）
问题2：契税问题。财税号、国税函号（一级开发情况下出现的问题）
问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。
问题4：返还的土地出让金问题。财税号、财税87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。
思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？
问题5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通）
2不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。
第一步：国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[]号文件、国税函号文件、国税函号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税21号文件，不征税，企业所得税（国税函号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）
第二步：国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。
第三步：如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。
总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。
3购买转让土地（项目）买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。
卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函号）。
注意问题：
（一）卖地营业税的差额征收
1、差额征收营业税（财税16号）2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函号、桂地税发号）3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？
（二）卖地的土地增值税
1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函号文件，不允许加计扣除）？2、生地变熟地的扣除项目（国税函号、国税函号文件，允许扣除）。3、卖在建项目的扣除项目；4、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函号）
注意：营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。
（三）拆迁补偿费的税务处理
1、营业税：国税函发号；2、土地增值税：国税函号；3、企业所得税；4、个人所得税（财税45号；5、契税：财税45号
（四）变共同成本为直接成本。
4购买股权将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司%股权，该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。
卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。
买方：税负较重，风险较大。
1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。
2、标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业账上有万元白条。
3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税）
4、该企业的其他潜在负债。（例如：电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司）
5创造境外卖股权（一）境外卖股权。将使得企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。
（二）将增值分段，创造境外卖股权（组合拳）。
1、在境外避税港先建立全资子公司；
2、将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一部分增值，并交纳企业所得税，但是税法规定可以递延10年。例如，计税基础1亿元，市场公允价值为5亿元，可以3亿元的评估价值投资到境外的全资子公司，虽不公允但实现增值较大，一般能够接受。（财税59号文件第七条第三款）；
3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价5亿元。该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分增值按照10%交纳预提所得税
税负比较：如果长期股权投资计税基础为1亿元，市场公允价格为5亿元。则第一步投资的时候，可以按照3亿元投资，此时2亿元的所得额可以递延10年实现。第二步，境外销售价格为5亿元，此时增值额为2亿元，此时预提所得税税负为10%。
6设立spv购买股权大多地产企业经常运用，但是在国税函号文件颁布以后，收到了一些限制。
（一）股权架构设计：1、在维尔京群岛设立控股公司；2、在香港设立二级控股公司；3、香港的公司全资控股大陆有地一方。
（二）操作模式：1、维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付。2、理论上，中国大陆没有征税权。
（三）反避税：
1、国税函号文件，可以刺穿公司面纱。但是如果企业不是上市公司的话，由于此类转让非常隐蔽，税务当局很难知道消息。
2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权50%，中国大陆有征税权。第二议定书确定，这里的50%是在36个月之内，曾经达到过50%。
疑问：维尔京群岛转让股权，是否会被SAT认定为适用中港税收协定的不动产条款？
7直接同目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权。情况描述：甲公司准备购买乙公司的土地，乙公司先将其他资产清理掉，只有一块土地。
操作模式：1、甲公司直接将乙公司吸收合并；（财税59、财税48号、国税函号、财税号、财税号）2、12个月后，乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东。
点评：企业合并法律程序比较复杂，但是在几乎零税负的情况下将土地拿到手，如果能够操作成功，税收利益很大。
8有地一方投资到地产公司，然后卖股权。情况表述：有地一方将土地投资到房地产公司，然后将所持有的股权变现。
1、投资及将来转让股权均不缴纳营业税（财税号文件。）
2、投资到地产公司，自年3月2日以来，需要交纳土地增值税。（如果是非地产公司更好）。
3、投资行为，需要交纳企业所得税。
总结：节省税负有限，只省略了营业税，好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业所得税和土地增值税前扣除。相比较直接卖土地来说，是比较好的方式，综合税负来看，上游少缴了营业税，而下游税负没有提高。
以上适用企业资产很多，无法直接用卖股权的方式交易土地的情形。
9非地产公司投资到非房地产公司，然后同地产企业合并，或者申请房地产开发资质。情况描述：（该方法适用范围较为狭窄，适用于协调能力强的企业，算是刀锋下跳舞）
第一：企业投资到一家非房地产企业，名称为某某化工公司（该问题中南京市地税局问答明确不缴纳土地增值税），由于被投资方不是房地产企业，此时只缴纳企业所得税，而不缴纳土地增值税和营业税；
第二：企业被房地产企业吸收合并，仍不缴纳土地增值税和营业税。
第三：企业被房地产企业吸收合并，仍不缴纳土地增值税和营业税。
第四：运作政府，补缴土地出让金后土地变性。但是不符合59号文件条件中的权益连续性，要缴纳企业所得税。
10投资到新公司，然后卖股权情况描述：
由于开发项目可能是酒店等，需要单独保持一个公司形式，以便将来灵活处置。例如：建好的酒店将来是要全部卖给另外一家企业的，那么就需要保持一个单独的公司形式，以便为下一次股权转让做准备。
操作手法：
1、将资产投资到新企业；
2、有地一方将目标公司股权转让给实际开发的企业。
3、地产企业进行开发，开发完成后，将股权再次转让。
11企业分立一个新公司，然后远期卖股权（实际权益转让在先）情况描述：某企业资产规模较大，要将其中的一块地卖给地产企业。
操作手法：
1、先将这块地分立出去成立一家新公司。（国税函号文件、国税函8号）；青地税函47号、财税59号）
2、12个月以后转让股权，以符合59号文件限制，但是可以在此前签订远期的地下合同确定利益关系。
12分立一个新公司，然后合并。（先分立，后合并）情况描述：某公司拥有一个地块，需要购买另外一个公司的地块连成一片进行开发。
操作手法：
1、先分立。（财税59号、国税函号、国税函8号、青地税函47号）
2、再合并。财税59号、财税48号、国税函号）
评述：如果不是特别的需要，分立后卖股权即可，不必进行第二步的合并。
13购买方将资金投资到有地的目标企业，然后分立（让产分股与让产赎股情况描述：甲公司欲购买乙公司的土地，土地价值2亿元
操作手法：
1、甲公司以现金2亿元在乙公司投资入股
2、乙公司分立，其中这块土地分立出一个新公司
3、12个月后转让股权（让产赎股)
14合作建房（一）情况描述：甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，合作建房，然后分房子。
税收分析：
1、营业税（国税函发号文件第17条）
2、企业所得税，31号文件第31条。
3、土地增值税：财税48号
评述：此种合作建房，必须是联合立项，或者乙方立项。
15合作建房（二）情况描述：甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。
操作模式：
1、以甲方为主体开发，实际由乙方运作。
2、乙方将资金投入到甲方。
3、乙方代替甲方的名义买房子，只缴纳这一道营业税。
税收分析：国税函3号、国税发31号文件36条、财税48号
16委托代建是指定制开发，即根据委托方需求，承建方（开发商）从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。
备注:
逻辑关系（5个层次，16个方案，F4总会有一款适合你）：第一层次（主题词：买地），直接买地，分为三种情形。第二层次（主题词：买股权），买股权，或者直接合并。适用转让方的资产只有一块地的情形。第三层次（主题词：投资），有地一方资产较多，先投资再买股权或合并。第四层次（主题词：分立），先分立再卖股权或合并，或者先投资，再分立。第五层次（主题词：特殊模式）：两种合作建房、委托代建。
思考：
在资本运作中：购买土地、购买股权、吸收合并，三者的经济意义相同，都属于资本扩张。区别点只是两个方面，第一究竟是同对方企业打交道，还是同对方的股东打交道；第二是否需要保留被收购企业的法人身份。而投资和分立的本质是相同的，都是资本收缩，只是投资是分离出子公司，而分立，则是分立出兄弟公司。
注意事项：
1、如果有地一方要分房，考虑留开发的项目公司给对方，而不用销售的方式处理；
2、拿地分期开发，考虑拿地分开开票（变共同成本为直接成本），这种理念始终适用。
4总结
1.分散布点扩大拿地机会
分散布点就是把网撒开，机会就自然更多。比如海亮地产就认为：企业要想获得更多拿地机会，首先就得多布点。另外，如果不想拿高价地，但又想尽量拿到好地，唯一方法也是多参与，多做城市布点。
2.谨慎高位进入，把握拿地窗口期
同中国火热的房地产市场相比，铁狮门在中国的战略进行得不算很成功就与其进入中国的时间不无关系。铁狮门选择进入中国的时间点正好是中国房地产市场发展的最火热的时候，这个时候进入难免拿地的价格较高。
而旭辉控股董事局主席林中就希望在窗口期，抓住机会，储备更多优质土地资源；莱蒙国际同样也是强调“反周期土地储备策略乃是保持未来毛利率的最佳方法”。另有更多中小房企选择反周期拿地策略，因为在高手如云的土地争夺战中，中小开发商只能靠瞄准大鸡不吃的“细米”或者逆市出手，才能在有限的土地资源中，以合理的价格获得项目。
3.明确拿地标准，确保拿对地
拿地标准明确，能更准确和快速做出拿地判断。比如在找地、拿地时目前海亮地产一般都会选择以招拍挂为主的净地，规模在20～30万平方米、可以2～3期做完且至少有几种物业能够满足快速销售条件。当然，如前所说，关键还要吻合资金快周转的本质。华远从公司投资指导书出发，考虑到各个投资区域利润率差异，比如北京投资利润率不能低于8%，长沙不能低于12%，再结合公司的盈利要求，对比即将要拿的地进行分析，就可以迅速从财务指标上决定这块地拿与不拿。
4.严格审核精细管控
地拿对了项目就成功了一半，拿地直接决定了项目利润和后期销售情况，除非遭遇宏观调控或是市场大幅度波动。如何才能拿对地？比如俊发在拿地环节进行严控，一是建立投资卡片，二是建立三级审核制度。
项目投资卡片上主要包含两大类内容：一是土地储备计划书，即划定一个总的储备面积、拿哪些项目、各自规划面积如何；二是投资计划书，即针对这个项目今年投多少钱，分解到每个月度如何投钱，招拍挂项目要投多少，以及前期事务的报批报建。同时，俊发还设置“土地储备计划达成率”与“投资计划完成率”等绩效考核指标，促进投资卡片管理制度的落地。
在拿地审核上，俊发形成了严格的三级审核机制，即区域公司总经理审核、总部战略投资部审核、董事会审核，审核形式主要通过召开会议的形式。首先，区域会组织相关人员召开区域公司投资卡片启动会，对项目拿地进行审核；总部战略投资部则通过总部战投投资卡片穿透会进行复核；最终董事会通过集团投资委员会决定是否针对该项目进行投资。
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