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房地产开发企业，如何做好土地增值税清算？
长河税务
财税专家
作者简介：崔英杰，男，毕业于中国地质大学长城学院会计学专业，本科学历，学士学位。现担任河北长河税务师事务所有限公司审计助理，从事多年财税工作，有多年企业所得税汇算清缴经验。
导读：
近期，我公司正深入某集团公司，进行土地增值税清算，特为大家介绍下，房地产企业该如何做好土地增值税清算？以供相关企业参考。
请看河北长河税务师AAA事务所审计助理崔英杰文章
何为土地增值税清算？
何为土地增值税清算？“土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。”
当然，作为纳税人主体的房地产开发企业，应当保证清算申报的真实性、准确性、完整性。上面说到，纳税人需满足特定条件，方可进行土地增值税的清算，那么条件有哪些呢？这里还分为纳税人主动清算和税务机关要求纳税人清算两种情况。
纳税人应进行土地增值税的清算
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
企业在决定进行清算后，应当在满足条件或接到税务局通知之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。在进行清算时，应以房地产开发企业自身为清算单位，根据企业的立项按照项目进行清算，同时应根据开发业态的不同，逐一计算增值额，缴纳土地增值税，例如，普通住宅和非普通住宅、商业等等，应分别计算增值额，汇总缴纳。
土地增值税税率表
我国的土地增值税实行四级超率累进税率，其计算公式为：（应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除率）
其中，对于普通住宅有些特殊优惠，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第号）第八条一款规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”
当然，对于土地增值税的清算工作，与日常的会计与税务工作是密不可分的，企业应当正常取得票据，正常核算，不偷税漏税，做好一切基础工作是解决土地增值税清算的前提。
何谓“红筹上市？”
“红筹上市”也是上市的一种形式，具体来说，红筹上市是指中国公司主要运营资产和业务虽在中国境内，但间接以注册在境外离岸法域（通常在开曼、百慕大或英属维尔京群岛等地)的离岸公司名义而在境外交易所（指香港联交所等境外交易所）挂牌交易的上市模式。以我的理解，就是有境内的公司为主体，间接通过境外（如维尔京群岛）注册的公司，在境外上市，这里通常还需要一个香港公司来节税，所以大致就是境外公司（维尔京群岛）+香港公司+境内公司（主体公司）。
之所以境外公司选择设立在维尔京群岛，是因为维尔京群岛被称为“避税天堂”，当地政府为促进经济，允许外国企业在本地设立“离岸公司”,并提供极为优惠的政策：在当地设立的公司除每年交纳营业执照续牌费外，免交所有当地税项；公司无注册资本最低限制，任何货币都可作为资本注册；注册公司只需一位股东和董事，公司人员中也不必有当地居民；无需申报管理者资料，账目和年报也不必公开。维尔京群岛的公司在全球所赚取的利润均无须向当地政府缴税；当地也没有任何外汇管制，对于任何货币的流通都没有限制。
其实对于红筹上市这种“深奥”的东西，仅凭理论的上是完全不能掌握的，只有亲自操作，方可领悟其中的深意。
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